Jalon d’un million de dollars : le prix médian des maisons dans le comté d’Orange atteint sept chiffres

Le prix médian des maisons dans le comté d’Orange a atteint 1 million de dollars le mois dernier, devenant ainsi le premier comté du sud de la Californie à atteindre ce prix élevé et soulignant à quel point la région est devenue chère.

Le seuil a été franchi lorsque le prix de vente médian du comté d’Orange pour les maisons, condos et maisons en rangée neufs et existants est passé de 985 000 $ en février à 1 020 000 $ en mars, selon les données publiées cette semaine par le chercheur DQNews. Il constitue un bond de 22 % du prix médian par rapport à l’année précédente.

Les maisons d’un million de dollars se sont rapidement répandues dans le sud de la Californie pendant la pandémie, devenant monnaie courante dans des communautés autrefois considérées comme relativement abordables comme Highland Park et West Adams dans le comté de Los Angeles. Le prix médian dans le comté de Los Angeles est passé à 840 000 dollars en mars, en hausse de 12 % par rapport à l’année précédente.

Le jalon du comté d’Orange marque une augmentation considérable de la richesse, du moins sur le papier, pour les propriétaires locaux. Mais cela survient alors qu’un manque de logements abordables dans toute la région a poussé les gens à l’itinérance et poussé d’autres à quitter l’État à la recherche d’un abri abordable.

Selon un récent sondage du Public Policy Institute of California, 64 % des adultes californiens considèrent l’abordabilité du logement comme un gros problème, et plus de la moitié des adultes disent craindre de ne pas avoir assez d’argent pour payer leur loyer ou leur hypothèque.

Le boom immobilier de 1 million de dollars a été alimenté par plusieurs facteurs. Une pénurie intense de logements a déclenché des guerres d’enchères brutales qui poussent les prix bien au-dessus de la demande. Les investisseurs engloutissent également plus de maisons à retourner ou à louer, ce qui représente environ un quart des ventes de maisons du sud de la Californie.

Une autre raison majeure de l’augmentation rapide du nombre de maisons d’un million de dollars est le fait que davantage de personnes peuvent se permettre un prix aussi élevé.

La hausse des revenus, un marché boursier en plein essor et des taux d’intérêt hypothécaires tombés en dessous de 3 % pendant la pandémie ont ouvert la possibilité d’un million de dollars à un bassin plus large d’acheteurs.

Si les emprunteurs versaient 20 % d’acompte et avaient des dettes minimales, ils avaient de très bonnes chances d’obtenir un prêt pour une maison de 1 million de dollars s’ils gagnaient au moins 150 000 $ par an.

Dans le comté d’Orange, qui abrite de nombreux emplois bien rémunérés dans les domaines de la technologie, de la santé et de la finance, le revenu médian des ménages en 2020 était de 94 441 dollars et près de 30 % des ménages gagnaient au moins 150 000 dollars, selon une analyse Beacon Economics des données du recensement américain.

Bien que les prix des maisons aient été plus bas pendant la bulle immobilière du début des années 2000, davantage de résidents du comté d’Orange peuvent se permettre un achat aujourd’hui, ce qui reflète la hausse des revenus et la baisse des taux hypothécaires.

Au deuxième trimestre de 2006, le prix médian d’une maison unifamiliale existante dans le comté d’Orange était d’environ 700 000 $ – un prix que seuls 10 % des ménages du comté pouvaient se permettre, selon la California Assn. des agents immobiliers.

Au quatrième trimestre 2021, le prix médian d’une maison unifamiliale existante avait déjà dépassé 1 million de dollars, selon les calculs de l’association, et 17% des ménages du comté d’Orange pouvaient se le permettre.

La hausse de la valeur des maisons depuis une décennie signifie que de nombreux propriétaires sont assis sur des tas de capitaux propres, ce qui leur permet de vendre à profit et d’acheter une maison beaucoup plus chère même si leurs revenus n’ont pas augmenté.

“Cela se répercute en quelque sorte sur lui-même”, a déclaré Christopher Thornberg, associé fondateur de Beacon Economics. “Les capitaux propres sont échangés contre des capitaux propres.”

Debbie Felix, agent chez Seven Gables Real Estate, a déclaré que de nombreux parents offraient également des acomptes à leurs enfants adultes.

Il y a quelques années à peine, a-t-elle dit, une maison de trois chambres à Fountain Valley coûtait environ 900 000 $, mais il est maintenant courant que de telles «maisons de départ» coûtent plus d’un million de dollars.

Elle s’apprête à mettre en vente une maison de trois chambres de 1 633 pieds carrés à Fountain Valley à près de 1,15 million de dollars.

“C’est fou,” dit-elle. “Cette maison coûtera probablement 100 000 $ de plus que demandé.”

Que les prix des maisons dans le comté d’Orange et ailleurs augmentent à partir d’ici est une question ouverte.

Les taux d’intérêt hypothécaires augmentent rapidement, ce qui rend la maison de 1 million de dollars plus difficile à acheter qu’il y a quelques mois.

Les données de mars de DQNews représentent des ventes fermées, ce qui signifie que de nombreux acheteurs ont ouvert un dépôt fiduciaire et bloqué leurs tarifs en février. Les taux augmentaient alors, mais ils étaient encore inférieurs de plus d’un point de pourcentage aujourd’hui.

Le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans a atteint 5,11 % cette semaine, contre 3,55 % début février, selon Freddie Mac. En novembre, les taux étaient inférieurs à 3 %.

En supposant qu’un acheteur débourse 20 % pour acheter une maison de 1 million de dollars, le paiement mensuel de l’hypothèque – y compris l’impôt foncier et l’assurance – serait de 4 840 $ si le taux d’intérêt était de 3,55 %, la moyenne au début de février.

Au taux hypothécaire moyen de cette semaine de 5,11 %, ce paiement mensuel serait de 5 574 $, soit une augmentation de 734 $ par mois, selon un calculateur hypothécaire Redfin.

Le changement fera tomber certaines personnes du prix de 1 million de dollars, et plusieurs experts de l’immobilier disent qu’ils s’attendent à ce que les prix des maisons sur le marché augmentent à des incréments plus petits maintenant que les coûts d’emprunt sont plus élevés.

Mais les analystes ont déclaré qu’ils ne s’attendaient pas à une baisse des prix, citant la hausse des revenus, la faiblesse des stocks et l’hésitation des propriétaires à vendre moins cher que leurs voisins.

Thornberg a déclaré que le comté d’Orange et le reste du sud de la Californie sont relativement peu coûteux par rapport aux autres grandes métropoles du monde. Étant donné que la région abrite de grandes industries, des divertissements et un beau temps, les prix des maisons « vont continuer à augmenter ».

“Ce n’est pas une bulle”, a déclaré Thornberg. “Tout le monde doit s’y habituer.”

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