Ce que le ralentissement du marché du logement signifie pour les acheteurs et les vendeurs

  • Le marché immobilier américain brûlant des deux dernières années a atteint un tournant.
  • Trois facteurs clés ont un impact sur certains changements dans le comportement des acheteurs et des vendeurs.
  • À mesure que la dynamique évolue, certains signes indiquent que le marché du logement ralentit.

La dynamique du marché du logement est en train de changer.

Depuis 2020, les acheteurs de maisons américains se sont battus pour le nombre limité de logements du pays et les vendeurs de maisons avides ont augmenté leurs prix à des sommets historiques.

Stimulée par une dette hypothécaire bon marché et le besoin de plus d’espace, une concurrence intense entre acheteurs a entraîné des guerres d’enchères qui ont écrasé l’abordabilité du logement, en particulier pour les acheteurs d’une première maison.

Avec une inflation au plus haut depuis quarante ans et un moral des consommateurs au plus bas depuis dix ans, les consommateurs américains sont aux prises avec la hausse des coûts et se méfient de plus en plus de l’accession à la propriété.

Alors que la demande brûlante du marché du logement s’essouffle, les experts ont déclaré à Insider qu’il y avait deux signes clés que le marché immobilier se refroidissait.

La hausse des taux hypothécaires freine la demande

Au cours des deux dernières années, les taux hypothécaires historiquement bas ont incité de nombreux acheteurs à devenir propriétaires – mais les accords hypothécaires de l’ère de la pandémie ont pris fin.

Malgré une légère baisse en mai, les taux hypothécaires sont beaucoup plus élevés qu’ils ne l’étaient en 2021. Selon Freddie Mac, le taux fixe américain moyen pour une hypothèque de 30 ans s’est établi à 5,09 % cette semaine, passant d’un sommet pandémique de 5,30 % mais une augmentation notable par rapport au creux pandémique de 2,68 % en décembre 2020.

Alors que les taux hypothécaires exercent une pression supplémentaire sur les coûts du logement, de plus en plus d’acheteurs de maisons sont assis sur la touche – et cela met un frein à la demande sans précédent du marché du logement.

“Les taux hypothécaires ont continué de baisser légèrement cette semaine, mais sont toujours nettement plus élevés que l’année dernière, affectant l’abordabilité et la demande d’achat”, a déclaré Sam Khater, économiste en chef chez Freddie Mac, à Insider. “A l’approche de l’été, le bassin d’acheteurs potentiels s’est rétréci, l’offre est en hausse et le marché du logement se normalise.”

Les prix baissent sur certains marchés

Les acheteurs étant de plus en plus exclus du marché, la croissance des prix des logements a commencé à se modérer dans certaines régions du pays.

En effet, les baisses de prix sont devenues plus courantes à mesure que les vendeurs révisent leurs attentes en matière de prix. “L’image d’un marché du logement en ralentissement devient plus claire, en particulier pour les vendeurs de maisons qui se tournent de plus en plus vers les baisses de prix alors que les acheteurs deviennent plus conscients des coûts avec des taux hypothécaires plus élevés”, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin, dans un communiqué.

Selon Redfin, 19,1% des vendeurs de maisons ont baissé leur prix demandé au cours de la période de quatre semaines se terminant le 22 mai, marquant le niveau le plus élevé depuis octobre 2019.

“De nombreux endroits comme Boise ou Sacramento qui ont connu une augmentation de la migration et une forte augmentation des prix des maisons au cours des deux dernières années ont maintenant connu une chute brutale de la demande, conduisant les vendeurs à baisser leurs prix de plus en plus fréquemment”, a déclaré Fairweather.

En même temps que les prix baissent, le stock de logements grimpe. Ces deux facteurs combinés pourraient refroidir davantage le marché de l’habitation.

“Le prix d’une maison est déterminé par l’équilibre entre l’offre et la demande, et lorsque la demande baisse et que l’offre augmente comme c’est le cas actuellement, les augmentations rapides de prix s’évaporent rapidement”, a déclaré Fairweather.

Les constructeurs accélèrent la construction de logements

Les États-Unis sont au milieu d’une grave pénurie de logements – mais le secteur de la construction résidentielle augmente sa production et accueille plus de travailleurs dans l’industrie.

Selon la base de données immobilière Altos Research, le stock de maisons unifamiliales invendues aux États-Unis a augmenté de 8,2 % la semaine dernière, pour atteindre 344 000 maisons, soit une augmentation de 26 000 maisons supplémentaires.

“À un niveau absolu, il n’est pas sans précédent que les stocks augmentent de 25 000 en une semaine”, a déclaré Mike Simonsen, fondateur et créateur d’Altos, dans un communiqué. “Mais puisque nous sortons des plus bas records, en pourcentage, c’est peut-être le plus grand bond que nous ayons vu. Avec 344 000 maisons, nous avons maintenant 6% de plus que l’an dernier.”

Bien que le secteur de la construction domiciliaire connaisse une pénurie de travailleurs qualifiés, la reprise de la construction en mai est probablement attribuée aux gains d’emploi.

Au cours du mois, l’emploi dans la construction de bâtiments résidentiels a augmenté de 5 000, tandis que la construction non résidentielle a ajouté 2 400 emplois. Dans l’ensemble, la construction résidentielle a augmenté de 7,6 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, tandis que la construction non résidentielle est restée inférieure de 5 %.

“Plus de marteaux au travail, plus de maisons”, a déclaré Odeta Kushi, économiste en chef adjointe chez First American, à Insider.

À mesure que les constructeurs augmentent leurs niveaux d’emploi et de production, cela contribue à combler le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier. Avec la construction de plus de maisons, les acheteurs sont désormais confrontés à moins de concurrence pour les logements, d’autant plus que les taux hypothécaires freinent la demande. Ce changement d’ambiance pourrait entraîner de nouvelles baisses des prix des maisons – et finalement un refroidissement plus important du marché.

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